Сервисы ЖКХ
На нашем портале вы можете найти свою управляющую компанию, отправить в УК показания счетчиков и посмотреть информацию о любом жилом здании города.
Фото рядом
Наблюдайте за публикациями фото в соц. сетях поблизости! Найти нового друга теперь стало проще)
6 дней назад

Анализировать ситуацию прошедшего года на рынке жилья не сложно — оцифровать данные, поделить-помножить, и готово. Сложнее найти объяснение создавшейся ситуации, понять причины и сделать правильные выводы. Но еще труднее предположить, что же будет в новом году, какие тенденции возобладают, какие цены будут в итоге и к чему нужно быть готовым.

Тем не менее, опираясь на опыт и знания, возьмем на себя смелость проанализировать прошедший год и сделать предположения о поведении рынка жилья и ценах на нем в Хабаровске в предстоящем году.

Цена квадратного метра

Весь минувший год, за исключением апреля рынок жилья в городе находился в зеленой зоне, подрастая из месяца в месяц в среднем на один процент. В итоге средняя цена квадратного метра в Хабаровске за год выросла на 12,9%, что в абсолютных цифрах составило 9115,24 рубля.

В первом квартале наблюдался устойчивый рост, а усредненный месячный показатель за этот период составил 0,9%, при этом из месяца в месяц темп роста снижался и достиг минимума в феврале (0,37%). Второй квартал начался более активно (+0,65), но в апреле рынок ушел в красную зону и квадратный метр стал дешевле на 0,45%. В самый весенний месяц — в мае рынок стабилизировался и замер у нулевой отметки. Третий квартал — разгар летних каникул и отпусков. Рынок отдыхает, подрастая со средним темпом 0,8% в месяц. В четвертом квартале традиционно наблюдается самый бурный рост. Не стал исключением и минувший год. Средний темп роста рынка в последние месяцы года составил 2,3%.

Такую ситуацию стабильного роста на рынке можно объяснить целым рядом факторов. Главной причиной можно считать снижение темпов ввода нового жилья в городе. Так с 2014 года по 2017 год снижение объемов ввода жилья в городе составило 44,3%, а в 2018 году (по последним данным) еще на 17%, хотя возможно эта цифра изменится в лучшую сторону, и мы увидим увеличение объемов за счет ввода в эксплуатацию долгостроев.

Немаловажным фактором роста цен стала доступность ипотечных кредитов, рост их количества и объемов. По данным Бюро кредитных историй в минувшем году их число выросло на 8%, а объем на 33%. Размер ипотеки также вырос в среднем по стране на 15,5%, при этом самый большой рост был отмечен в Хабаровском крае — на 28,7% (до 2,76 миллиона рублей). А в столичном Владивостоке средний кредит на жилье составил лишь 2,62 миллиона рублей, притом, что средние цены на квартиры там выше.

Рост кредитования стал возможен из-за минимальной ключевой ставки Центробанка в минувшем году, которая стала рекордно низкой в обозримом прошлом.

Инфляция в стране сохранялась на минимальных значениях почти весь год, что добавляло уверенности людям в том, что они смогут обслужить взятый кредит.

Самый значительный рост стоимости квадратного метра в городе за год был у наиболее доступного жилья: у однокомнатных квартир цена квадрата выросла в среднем на 18,4% и на окраинах города — на 18,2%.

Если рассматривать рост цен квадратного метра у квартир различных планировок, то наибольшее подорожание было отмечено также у самого востребованного и доступного жилья для начинающих семейную жизнь людей. За год цена квадратного метра у малосемеек выросла на 27,7%. На втором месте по темпам роста была цена квадратного метра у квартир улучшенной планировки —16,9%. Эти квартиры можно считать компромиссом между желаниями и возможностями потенциальных покупателей. Основной показатель рынка у квартир новой планировки тоже подорожал за год на 16,4%.

Средняя стоимость квадратного метра квартир в декабре 2018 г., в руб. ЦентрБлиже к центруВ средней отдаленностиОкраинамалосемейки—114 427,8653 854,1761 454,40новой планировки112 276,8188 619,6874 440,5670 447,28сталинки80 409,7255 182,0755 345,9341 213,59улучшенной планировки88 287,2777 194,6170 412,0763 210,39хрущевки85 954,1175 703,5664 438,5263 229,27

А вот минимальный прирост цен за квадратный метр жилья был отмечен за год у самых дорогих квартир — трех— и многокомнатных (6,8%), которые из-за своих высоких цен пользуются невысоким спросом. Еще меньший прирост средней стоимости квадратного метра был отмечен за год у «сталинок» (5,8%), многие из которых не отвечают современным требованиям, предъявляемым к жилью.

Цена квартир

Средняя цена квартир не дает полного представления о ситуации на рынке жилья в городе. Тем не менее, многие продавцы и покупатели пользуются именно этими малоинформативными показателями. За год средняя цена за квартиры выросла на 9% (331 тысячу рублей).

Наибольшее подорожание в Хабаровске за год было отмечено у однокомнатных квартир (22,8%). Примерно с таким же темпом дорожали квартиры на окраинах города (20,1%). В этих сегментах рынка жилье самое доступное, и пользуется наибольшим спросом. Тоже можно сказать о квартирах, выстроенных в конце 1950-х — 1960-е годы, так называемых «хрущевках». За год в городе они подорожали на 20,8% — больше, чем квартиры других планировок. Несколько меньше выросла цена на малосемейки (18,5%).

А вот наиболее дорогие квартиры новой планировки выросли в цене в среднем лишь на 10%, а самые большие — вообще лишь на 5,7%.

Самыми невостребованными квартирами на рынке являются «сталинки». Особенно это относится к деревянным двухэтажным домам, которых еще хватает в Хабаровске. Когда-то они считались хорошим жильем, особенно если были со временем подключены к центральному отопления и водопроводу. У них были большие комнаты, удобные планировки квартир, они строились из бруса и были достаточно теплыми. Многие считали за счастье получить такую квартиру и переехать в нее из какого-нибудь дощатого барака. Сегодня они уже многократно превысили срок службы и не могут считаться достойным жильем. Поэтому и цены за год на них выросли минимально, только на уровень инфляции (5,5%).

Средняя стоимость квартир по районам престижности на 1.01.2019, в тыс. руб.Центр 1-комн.2-комн.3-комн.малосемейка———новой планировки4 228,437 649,2410 397,15сталинка3 287,504 555,005 664,62улучшенной планировки3 123,504 161,314 930,00хрущевка3 274,003 566,674 410,00Ближе к центрумалосемейка2 300,00——новой планировки3 548,745 050,685 807,69сталинка2 100,002 950,003 550,00улучшенной планировки2 893,533 578,003 900,00хрущевка2 550,003 322,594 010,00Средней отдаленностималосемейка—1 200,00—новой планировки3 114,743 919,454 724,58сталинка2 650,862 506,543 779,14улучшенной планировки2 580,593 240,483 892,22хрущевка2 027,14—3 297,90Окраинамалосемейка1 125,801 850,00—новой планировки2 818,283 890,184 200,00сталинка1 231,672 265,362 799,00улучшенной планировки2 250,473 022,523 615,94хрущевка2 101,112 786,673 229,94

В районах массовых застроек последних лет, которые преобладают в районе престижности ближе к центру города, все дома современных планировок и с минимальным износом. Как следствие, прирост средних цен в этих микрорайонах и жилмассивах лишь немного превысил темпы инфляции за год и составил в среднем 7%.

Перспективы 2019 года

Неблагодарное это дело — прогнозы. Но без них тоже трудно жить, и хочется знать, что ждет рынок недвижимости Хабаровска в наступившем году.

Можно с уверенностью сказать, что рост продолжится, если не случится каких либо катаклизмов. Но худшее, что может случиться, только добавит темпов роста рынку.

Большинство экономистов считают, что общая ситуация в экономике в 2019 году в лучшем случае останется на прежнем уровне, прирост внутреннего валового продукта если и будет, то минимальный. Инфляция, по расчетам вырастет выше 5%, а ключевая ставка уже выросла и видимо Центробанк продолжит ее повышать, чтобы сдержать темпы инфляции. Все это влияет на ситуацию во всех отраслях экономики.

Непосредственно на строительную отрасль повлияют меры, узаконенные в принятых Правительством в минувшем году документах. В первую очередь это касается перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Это увеличит стоимость строительства из-за необходимости девелоперам использовать банковские кредиты, так как ни у кого из них нет свободных денег, чтобы обеспечить финансирование строительства в полном объеме. Кредиты, как известно, бесплатными не бывают. Это в лучшем случае прибавит 10–15% к стоимости жилья.

Повышение ставки НДС повлечет рост стоимости еще, и не на 2%, так как, подорожают и материалы, и логистика, и сами строительные работы и т.д. и каждый из этих пунктов прибавит по 2%.

В итоге можно ожидать к концу года роста рынка жилья в городе не менее чем на 15–20%. Много это или мало? В Хабаровске в начале 2000-х годов рынок рос с темпом от 30% до 50%, в более близкие времена, в 2012 году, основной показатель рынка вырос на 27%.

Итогом 2019 года может быть средняя стоимость квадратного метра в городе в пределах 95–96 тысяч рублей, а возможно даже и выше.

Напомним, в министерстве строительства Хабаровского края проводятся конкурсные процедуры по выбору банка, который будет выдавать льготную ипотеку семьям при рождении первенца. Средства на субсидирование процентной ставки выделены в рамках новой краевой программы по ипотечному кредитованию. Всего в 2019 год на субсидирование процентных ставок из краевого бюджета выделено 10 млн. рублей. За счет выплат, которые Правительство края будет перечислять банку, процентная ставка будет снижена от установленной на 3 пункта.

Александр Хворов, новости Хабаровска на DVhab.ru.

Как вам новость?
смешно
нравится
так себе
печально
я в шоке